Как составить и заключить договор аренды нежилого помещения?

Собственник нежилого помещения может предоставить его во временное владение и (или) пользование другому лицу на основании договора аренды (ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 608 ГК РФ).

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения

Для заключения договора аренды нежилого помещения рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Согласуйте условия и составьте договор аренды

Договор аренды должен содержать сведения об арендодателе и арендаторе: Ф.И.О., данные паспорта, адрес места жительства.

В договоре аренды необходимо определить следующие условия:

1. Предмет договора, то есть конкретный объект, который будет предоставлен в аренду.

Для идентификации объекта необходимы следующие сведения: кадастровый номер, площадь и точный адрес нежилого помещения, этаж его расположения в здании. Также помещение должно быть отмечено на прилагаемых к договору поэтажном плане и экспликации.

При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить нежилое помещение, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным, кроме тех случаев, когда договор будет фактически исполняться (ч. 3 ст. 607 ГК РФ; п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Рекомендуется также определить состояние конструктивных элементов, отделки и инженерных систем нежилого помещения, отметить отсутствие повреждений или наличие таковых. Кроме того, если нежилое помещение передается в аренду с иным имуществом, находящимся в нем (техникой, мебелью, оборудованием и т.п.), рекомендуется отразить в договоре его перечень и состояние.

2. Размер и порядок уплаты арендных платежей.

В договоре должны быть четко определены арендная плата, периодичность и порядок ее внесения (ст. ст. 614, 654 ГК РФ).

Рекомендуется также определить, входят ли коммунальные платежи в состав арендной платы. Как правило, арендная плата делится на фиксированную и переменную часть, а последняя зависит от размера потребленных коммунальных услуг. Определять арендную плату только лишь как сумму возмещения стоимости коммунальных услуг нельзя (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3. Срок аренды.

Как правило, договор аренды заключается на определенный срок, но может быть заключен и на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца или в иной установленный в договоре срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

4. Права и обязанности сторон.

Рекомендуется определить срок, в течение которого арендодатель обязан передать помещение арендатору и в течение которого арендатор обязан его освободить после прекращения договора, распределить обязанности сторон по содержанию помещения и проведению ремонта, организации вывоза отходов и соблюдению мер противопожарной безопасности (ст. 616 ГК РФ; ст. 38 Закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ; вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006).

Также рекомендуется определить цель использования помещения арендатором и порядок его использования в соответствии с назначением и целью. Дополнительно могут быть предусмотрены меры контроля арендодателя за порядком использования помещения.

5. Права третьих лиц на арендуемое имущество.

Если нежилое помещение обременено правами третьих лиц (например, находится в залоге или под арестом), необходимо указать на это в договоре. Если подобных обстоятельств нет, рекомендуется указать, что помещение не обременено правами третьих лиц.

6. Прочие условия.

К числу прочих могут относиться условия о внесении арендатором обеспечительного платежа, о неустойках за нарушение сторонами своих обязательств по договору, о возможности отказа от исполнения договора в одностороннем порядке и др.

Так, на практике стороны часто устанавливают обеспечительный платеж (депозит), который вносится арендатором в целях обеспечения сохранности переданного помещения и находящегося в нем имущества, переданного арендатору. Если условия договора аренды не нарушены и вред имуществу не причинен, то по окончании срока договора такой платеж возвращается арендатору (ст. 381.1 ГК РФ). Неустойка обычно предусматривается за нарушение сроков передачи и возврата помещения, нарушения сроков перечисления арендной платы (ст. 330 ГК РФ).

Помимо определенных обстоятельств, при наступлении которых договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон, вы можете определить иные основания для расторжения договора в судебном порядке либо основания для одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке (ст. ст. 619, 620, 450.1 ГК РФ).

Шаг 2. Заключите договор и получите арендованное помещение по передаточному акту

Договор аренды нежилого помещения должен быть заключен в письменной форме (п. 3 ст. 23, п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Прежде чем заключать договор, необходимо убедиться, что арендодатель является собственником помещения. Для этого рекомендуется располагать свежей выпиской из ЕГРН. Договор должен быть подписан обеими сторонами. Если документ не прошит, рекомендуется проставлять подписи на каждом листе. Количество подлинных экземпляров подписываемого договоров — не менее двух. При необходимости государственной регистрации договора требуется подготовить один экземпляр для регистрирующего органа.

Если помещение находится в совместной собственности, рекомендуется получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) арендодателя на сдачу его в аренду (п. 3 ст. 35 СК РФ). Нежилое помещение должно быть передано вам по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Шаг 3. Зарегистрируйте договор аренды (если это необходимо)

Договор аренды нежилого помещения, заключенный сроком на год и более, должен быть зарегистрирован, а соответствующее обременение внесено в ЕГРН (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации и необходимыми документами может одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр различными способами: непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ; уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме; почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра (ч. 1 — 4, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.04.2019 N П/098).

Договор считается зарегистрированным, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРН (п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ; ч. 2 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (ч. 2 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Особенности заключения договора аренды нежилого помещения, принадлежащего ИП

Договор аренды нежилого помещения, принадлежащего ИП, заключается по общим правилам заключения договоров аренды, которые описаны выше.

В договоре аренды между физическим лицом и ИП кроме паспортных данных арендодателя и арендатора следует также указать регистрационные данные ИП: ИНН, ОГРНИП, дату внесения записи в ЕГРИП (п. 3 ст. 83, п. 7 ст. 84 НК РФ; п. 2 ст. 5, п. п. 1 — 3 ст. 11 Закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ; п. 6 Порядка, утв. Приказом Минфина России от 30.10.2017 N 165н).

Иных особенностей договор аренды нежилого помещения с ИП не имеет.