В последнее время в условиях, связанных со сложившиеся в мире ситуацией и вынужденной самоизоляцией людей, необычайно возрос спрос на покупку земельных участков. И в связи с этим хотим рассказать вам о самых распространённых ошибках, допускаемых при покупке земельных участков для строительства жилого дома.
Заблуждение № 1. Разрешенное использование земли.
Итак, начнём. Можно купить дачный земельный участок для строительства жилого дома. При покупке дачного з/у в СНТ, следует обратить внимание на его разрешённое использование. Существует два вида разрешённого использования дачных участков в СНТ: для ведения садоводства и для ведения огородничества.
В случае, если участок имеет разрешённое использование для ведения огородничества (огородный), то вы не сможете оформить на нём дом (нежилой) в рамках дачной амнистии, ни садовый либо вам придётся ждать вступления в силу новых ПЗЗ позволяющих это сделать.
Если вы хотите пользоваться данным участком исключительно для выращивания овощных, а также плодово-ягодных культур и не планируете когда-либо строительство объектов капитального сооружения, то участок с разрешённым видом использования для ведения огородничества вам вполне подходит.
Если вы планируете строительство жилого дома, то в первую очередь необходимо сменить вид разрешённого использования, но это сделать не всегда реально. Если участок сильно понравился и по какой-то причине вы очень захотели его приобрести, например, по привлекательной цене, то попросите продавца написать заявление на смену вида разрешённого использования в любой МФЦ. При этом можно оставить задаток.
Жилой дом расположенный на дачном участке всегда можно оформить по дачной амнистии даже если он находится на землях сельхозназначения. На землях сельхозназначения не предусмотрено строительство жилых домов. Однако в правилах землепользования застройки некоторых муниципалитетов может быть предоставлена такая возможность.
Определить находится ли приобретаемый вами земельный участок на землях населённых пунктов или землях сельхозназначения можно по генеральному плану того муниципалитета, где находится земельный участок.
Заблуждение № 2. Стоимость узких земельных участков гораздо ниже рыночной стоимости, а значит я могу сэкономить. Так ли это?
Если речь идёт о земельных участках с разрешённым использованием ИЖС или ЛПХ, то перед началом строительства вам в обязательном порядке необходимо получить разрушительную документацию (уведомление о соответствии). Такое уведомление возможно получить только в случае соблюдения градостроительных норм. Простыми словами, отступы от границы участка. Напомним, что при строительстве необходимо соблюдать минимальные отступы от границ участка. От фасадной части это пять метров, и от границы соседних участков по три метра. Помимо градостроительных норм существуют также и пожарные нормы. Именно поэтому надо учитывать расположение домов на соседних участках.
Так при строительстве деревянных домов необходимо соблюдать минимальное расстояние между ними 15 метров. Теперь представьте, что соседи слева и справа построили деревянные дома с отступами от границ вашего участок по три метра. Получается, что вам необходимо отступать от границ их участков по 12 метров. И по 7 метров, если вы собираетесь строить каменный дом. В таком случае при ширине участка в 20 метров строительство деревянного дома вовсе невозможно, а строительство каменного дома возможно всего 7 метров.
Есть вопросы? Свяжитесь с нами!
У вас похожая проблема, но возникли вопросы?
Просто позвоните или напишите нам. Задайте свой вопрос конфиденциально.
Заблуждение № 3. Газопровод проходит по границе земельного участка. Это выгодно!
Именно на это всегда акцентирует внимание продавцы участка. Многие ошибочно полагают, что, если труба газопровода проходит по границе земельного участка или в непосредственной близости от него не даёт право новому приобретателю на бесплатное либо льготное подключение газа. Однако, это не совсем так. Во-первых, давление газопровода может просто не позволить подключиться к данной трубе; во-вторых, если это не так, то владелец данной ветки, скорее всего, потребует с вас внушительную сумму за подключение.
В любом случае, в первую очередь, поинтересуйтесь у кого на балансе находится трубопровод. И имеется ли техническая возможность подключиться к данной ветке.
Заблуждение № 4. Арендный земельный участок. Куплю за 1 %
При покупке земельного участка, который находится в аренде, я смогу сэкономить значительную сумму. А при строительстве дома смогу выкупить этот участок за 1% от кадастровой стоимости.
Да, действительно стоимость такого участка будет значительно ниже рыночной стоимости аналогичного участка, который находится в частной собственности. Вот только почему все думают, что выкупить земельный участок придётся за 1% от кадастровой стоимости, а не, допустим, за 30, 50, 70 или даже все 100%. За время нашей практики стоимость выкупа земельного участка менялась несколько раз. И варьировалась от 6 до 30%. Соответственно, на момент приобретения участка стоимость выкупа может быть одной, а после строительства дома она может измениться как в меньшую, так и в большую сторону. Поскольку стоимость выкупа устанавливают на уровне региона.
Заблуждение № 5. Покупка земельного участка большей площади нежели указано в свидетельстве.
После покупки такого участка, можно сделать межевание и узаконить «прихваченную» территорию. По крайней мере так скажет вам любой продавец. А с объявлениями типа «Продаю з/у 8 соток, а по факту 12» сталкивался, наверное, каждый из вас, кто так или иначе интересовался покупкой земельного участка.
Задайте себе вопрос. Почему же продавец сам не провёл данную процедуру? Ведь стоимость кадастровых работ значительно ниже разницы в цене между участками. Скорее всего, продавец пытался это сделать, но у него ничего не получилось. И теперь он «вешает вам лапшу на уши».
Заблуждение № 6. Куплю участок в чистом поле и сэкономлю внушительную сумму. А пока дом будет строиться, появятся дороги, освещение.
Дороги в таких посёлках могут появиться совсем нескоро, а могут и вовсе не появиться. Можем с полной уверенностью сказать, что в каждом регионе имеются такие посёлки, где дома успели уже «состариться», а о благоустройстве не может даже быть и речи. Кроме того, покупая вновь образованные участки, следует обратить внимание на то, что земли под дорогами являются муниципальными или представляют собой отдельные участки. В случае, если под дорогами были образованы участки, то правообладатель может просто поставить шлагбаум и банально собирать с вас деньги за проезд. Также покупая участок в чистом поле, вы не сможете в полной мере оценить ширину проездов. А когда все начнут ставить ограждения, вы сильно удивитесь. Разбивая большой участок на несколько маленьких участков предприниматели в первую очередь озабочены количеством и площадью, нежели комфортом вновь испечённых правообладателей.
Консультация юриста
Нет возможности позвонить или отправить письмо? Оставьте заявку. Вы получите устные консультации и профессиональные рекомендации от практикующих юристов и адвокатов. *
Заблуждение № 7. Стоимость земельного участка в благоустроенных посёлках сильно преувеличена и всегда можно найти участок дешевле.
Да, действительно это так. Стоимость участков сильно разнится. Попробуем привести в пример человека, который рассматривал приобретение земельного участка в одном коттеджном посёлке. После нескольких месяцев раздумий он приобрёл участок рядом, но в СНТ. В итоге он потратил около 400 тысяч рублей на газификацию участка, 150 тысяч на скважину. А итоговая экономия составила всего пару сотен тысяч рублей. Но в СНТ никогда не будет асфальта, широких проездов, уличного освещения, пешеходных дорожек и прочих благ цивилизации. Разница просто колоссальная. А в масштабах строительств дома экономия просто копеечная.
Заблуждение № 8. Можно купить часть жилого дома, а на свободном участке построить отдельно стоящий жилой дом.
В некоторых случаях такие дома имеют внушительные земельные участки, порой по несколько десятков соток. И, казалось бы, в чём проблема в будущем построить отдельный дом? В зависимости от того поделен ли дом на части, доли, квартиры, то земельный участок может иметь разные виды разрешённого использования. Дом содержащий в себе две и более квартиры считается многоквартирным, а значит и земельный участок под ним должен иметь соответствующий вид разрешённого использования. Отдельный земельный участок с разрешённым использованием ИЖС или ЛПХ под квартиры встречаются крайне редко. И это не совсем правильно с точки зрения земельного законодательства, однако, такие участки попадаются.
Заблуждение № 9. Участок находится в собственности, значит с документами всё в порядке.
Так думает большинство потенциальных покупателей земельных участков. При покупке земельного участка, в первую очередь следует обратить внимание на наличие охранных зон, на территориальную зону, в которой расположен земельный участок, наличие межевания, соответствует ли фактическое местоположение забора сведениям ЕГРН и т.д
На практике не редки случаи, когда люди приобретали земельные участки площадью, допустим, 6 соток, а огорожены забором все 15 соток и даже об этом не подозревали. Ровно до того момента пока к ним не пришли с проверкой и не выписали штраф за самовольный захват земельного участка. Обычно после штрафа люди обращаются к специалистам с просьбой показать реальные границы их участка. И увиденное ими, их мягко говоря не радует. Хорошо если строение оказываются в границах участка, а бывали случаи, когда людям приходилось сносить свои строения. Поэтому обычно прежде чем строить забор или возводить какие-либо капитальные строения на участке, установите границы своего участка. Данная процедура называется «Вынос границ участка в натуре».
Надеемся информация оказалась полезной.
