С 1992 года новая Россия решила для упрощения содержания фонда жилья, формирования государства с рыночной экономикой передать жилые помещения социального найма из муниципальной и региональной собственности своим гражданам.
Приватизация — сделка. Только по отчуждению имущества от государства гражданам. Отчуждение жилых метров в частную собственность граждан при приватизации оформляется со значительными отличиями от основных сделок с недвижимостью, указанных в ГК. Для приватизации необходимо соблюдение одновременно целого ряда условий:
- Нахождение объекта в государственной собственности;
- Предоставить документ-основание для проживания и вселения в жилье;
- Жилье должно относиться к определенному фонду;
- Число зарегистрированных лиц;
- Справка о неиспользовании ранее права на бесплатную приватизацию со всех администраций по ранним адресам проживания.
После сбора первоначальных документов есть два варианта развития событий:
- Договор о приватизации (о передаче в собственность);
- Судебное признание права.
Здесь нельзя путать признание права на приватизацию с признанием собственности по давности владения. Это разные институты, разные основания возникновения права и разные последствия, различные пути доказывания.
Есть вопросы? Свяжитесь с нами!
У вас похожая проблема, но возникли вопросы?
Просто позвоните или напишите нам. Задайте свой вопрос конфиденциально.
Рассмотрим подробнее первый вариант.
Договор. Здесь все более-менее ясно и понятно. Вы занимаете квартиру, комнату по договору социального найма. Помимо штампа в паспорте вы можете предъявить выписку из домовой книги (для индивидуального дома) или справку о всех зарегистрированных лицах в квартире, договор соцнайма из местной администрации или держателя фонда. Обратите внимание, что договор должен быть исключительно социальным, а не коммерческим! Это существенно при приватизации.
Перед заключением договора вам скажут сделать свежий технический паспорт жилья — чтобы понять, что вы ничего там незаконно не переделали. Помните, что перепланировка или изменение параметров инженерных коммуникаций — нарушение. Без их устранения невозможно дальнейшее оформление.
Особое внимание нужно уделить справке о ранее неиспользовании права на приватизацию (или исчерпание такового). Ибо таковую нужно взять со всех адресов проживания ранее (вызывает определенные затруднения у некоторых категорий граждан). Именно тут первый подводный камень. Человек по корыстным мотивам может умолчать о раннем использовании своего права в другом субъекте РФ — единой базы нет. Есть только два варианта проверить его порядочность и намерения:
- Отправить запросы по предыдущим местам регистрации.
- Заказать выписки из ЕГРН. Там в графе основания приобретения права будет указан договор о приватизации или судебное решение об этом.
В случае проведения приватизации жилья на такого непорядочного гражданина при выяснении вышеуказанных обстоятельств ее результаты подлежат аннулированию, в том числе запись о регистрации права в ЕГРН. Сложнее при последующей перепродаже — здесь добросовестный покупатель останется с квадратными метрами, а вот первоначальный мошенник — будет возмещать ущерб. Если повезет с правоохранителями, то еще и будет осужден.
Из первого вытекает еще одно окно для махинаций при приватизации — субъекты. Человек может быть учтен по месту проживания в одном регионе, но фактически находиться в другом. В практике опытных юристов были случаи, когда человек, имея регистрацию в одном субъекте, изготавливал поддельный документ в другом субъекте для последующего предоставления в суд. Вместо себя отправлял представителя. Еще один фактор, который при покупке приватизированного нужно обязательно проверять: был ли на момент приватизации (заключения договора) дом в аварийном состоянии, официально подлежал расселению. Это важно. Такое жилье не подлежит приватизации. И первая незаконная сделка в последующем отменит другие. Пример. Маленький провинциальный городок. Семья ютится в двушке деревянного барака. Зато в центре. Администрация принимает решение: дом аварийный. Выносится постановление о расселении. Естественно, процесс переселения затягивается. Семья, не желая ждать, получает на руки договор о приватизации, продает квартиру и уезжает в поисках новой счастливой жизни. Покупатели дожидаются расселения, получают новое жилье. Все довольны. Кроме администрации. В дальнейшем при проверке легко выяснить, что договор о приватизации априори незаконен.
Консультация юриста
Нет возможности позвонить или отправить письмо? Оставьте заявку. Вы получите устные консультации и профессиональные рекомендации от практикующих юристов и адвокатов. *
Второй вариант — судебная приватизация.
Здесь важно отсутствие на учете вашего жилья в фонде муниципалитета и региона — отсутствие у него собственника на момент подачи заявления, наличие письменных официальных отказов от возможных собственников фонда и ранее неиспользование права. Формируется пакет документов для приложения к иску. И в суд. В рассматриваемом порядке в статье госпошлина не стоит в прямой зависимости от стоимости жилья, иск не считается материальным. В суде приватизация тоже не гарантирует законности и прозрачности. Предоставленные технические паспорта не перепроверяются, представители ответчика в суд (администрация) не являются, документы-основания для вселения и проживания не анализируются на соответствие закону. Отсюда приватизированное на скорую руку жилье при отсутствии на него оснований (без ордеров, договоров), вытекающая фиктивная регистрация, абсурдные показания. Опасность судебной приватизации идет гораздо дальше — решение обычно никто не обжалует, поэтому об афере становится известно редко. Приватизатор уверен в преюдиции решения, поэтому не стесняется, забывая, что это же решение нерушимое доказательство оконченного им преступления — две противоположные грани выгоды. Есть случаи, когда граждане приватизировали квартиры, которые жильем даже не являлись. Естественно, в ЕГРН и кадастре такое «жилье» не будет проведено без дополнительных серьезных юридических процедур и ряда судебных процессов.
О перечисленных фактах нельзя забывать, если вы самостоятельно ищите варианты покупки жилья. С начала 2000 по 2010 года был настоящий бум приватизации с последующей перепродажей.
