Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены (п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Договор мены жилых помещений — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ). Чтобы обменять жилье, находящееся в собственности гражданина, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подберите вариант обмена жилого помещения
Если подходящий вариант обмена с другим гражданином — собственником жилого помещения вы не нашли, можно обратиться к организации или физическому лицу, оказывающим услуги по подбору вариантов обмена жилого помещения.
Шаг 2. Составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых квартир
В договоре мены жилых помещений необходимо указать (ст. ст. 558, 568 ГК РФ):
- обязанность сторон передать обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от другой стороны жилое помещение, передаваемое в обмен;
- стоимость жилых помещений, а также размер доплаты, которую должен внести собственник меньшего по стоимости жилого помещения (при обмене неравноценных жилых помещений);
- идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади;
- данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
- перечень лиц, имеющих право пользования жилыми помещениями (арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении, и др.);
- порядок освобождения обмениваемых жилых помещений.
В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.
Договор мены составляется в простой письменной форме в количестве экземпляров, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности. Нотариальное удостоверение договора не обязательно. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Есть вопросы? Свяжитесь с нами!
У вас похожая проблема, но возникли вопросы?
Просто позвоните или напишите нам. Задайте свой вопрос конфиденциально.
Шаг 3. Подготовьте документы для регистрации права собственности
К ним относятся (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):
- заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;
- свидетельства о государственной регистрации прав собственности на обмениваемые жилые помещения, выданные до 15.07.2016, либо выписки из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию прав на недвижимость;
- договор мены жилых помещений;
- нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений;
- согласие органов опеки и попечительства (если собственником или одним из собственников помещения является несовершеннолетний).
В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы.
За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
Если сторонами договора являются физические лица, то за регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного в результате сделки, каждая сторона уплачивает госпошлину в размере 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако, при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Консультация юриста
Нет возможности позвонить или отправить письмо? Оставьте заявку. Вы получите устные консультации и профессиональные рекомендации от практикующих юристов и адвокатов. *
Шаг 4. Зарегистрируйте переход права в Росреестре
Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии, что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).
В остальных случаях заявление и необходимые документы представляются заявителем самостоятельно в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.04.2019 N П/098):
- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. Прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в форме электронных документов через Интернет, например, посредством официального сайта Росреестра.
При отправке документов по почте подлинность подписей заявителей на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилыми помещениями должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих личность (паспорта) (ч. 3, 4, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт) (ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; абз. 2 п. 3 Порядка N 883).
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).
Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. «в» п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376).
Срок государственной регистрации прав не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром или девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — пять рабочих дней (п. п. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Шаг 5. Получите выписки из ЕГРН на жилые помещения
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и о последующем отказе в ней, о чем заявителю выдается (направляется) уведомление. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано в судебном порядке (ч. 5, 6, 12 ст. 29 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 Приложения N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173).
- Обратите внимание! При обмене жилья разной стоимости без доплаты возможно возникновение облагаемого НДФЛ дохода. Налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015; Письмо УФНС России по г. Москве от 19.11.2015 N 20-14/123852).
