Сложные сделки с недвижимостью: шесть типов квартир, которые следует покупать с осторожностью.
Приобретение вторичного жилья может быть связано с высокими рисками, если не убедиться в отсутствии правовых препятствий для совершения сделки. Проверка должна будет подтвердить, что текущие собственники имеют законные основания на владение жилплощадью и не скрывают информацию, которая может стать в дальнейшем причиной аннулирования сделки. Экспертизу документов и истории квартиры лучше доверить специалистам в области юриспруденции.
Некоторые операции с недвижимым имуществом относятся к категории повышенной сложности: велика вероятность, что о правах на собственность заявят лица, не участвовавшие в сделке, и попытаются оспорить ее законность. Если с выбранным объектом недвижимости соотносится один из следующих параметров, необходимо внимательно проверять документы и не отказываться от юридической экспертизы:
Продавец получил недвижимость путем приватизации
Если одно или несколько лиц по стечению обстоятельств (несовершеннолетний возраст, служба в армии, пребывание в тюрьме) или по собственному желанию, не принимали участие в приватизации, хотя на момент ее оформления были зарегистрированы в квартире, они сохраняют право проживать там, хоть и не являются её собственниками. Если такие лица не имеют другого места жительства и не согласны добровольно выписаться из квартиры, новый владелец не сможет снять их с регистрационного учёта. Это одна из самых серьезных опасностей, с которой можно встретится на рынке вторичного жилья.
Есть вопросы? Свяжитесь с нами!
У вас похожая проблема, но возникли вопросы?
Просто позвоните или напишите нам. Задайте свой вопрос конфиденциально.
Квартира была передана продавцу в дар
Главное, на что необходимо обратить внимание, – кто совершал дарение. Переход собственности от одного члена семьи к другому практически не вызывает подозрений. Но если дарение совершалось посторонним человеком, а особенно – пожилым, речь может идти о мошенничестве, которое является основанием для аннуляции сделки.
Продавец унаследовал квартиру
В таком случае необходимо убедиться в отсутствии других наследников, которые могли бы подать исковое заявление и опротестовать сделку. Законом установлен трёхлетний срок для подачи иска по имущественным делам. Но даже по истечению этого срока претенденты на наследство, которые по объективным причинам не могли знать о смерти наследодателя, успешно добиваются аннулирования сделки. Иногда продающая сторона даёт письменные обязательства, что не располагает данными о других наследниках, и в случае их неожиданного появления ручается урегулировать вопрос с имущественными претензиями. Но при судебных разбирательствах подобные расписки не имеют юридической силы.
Дееспособность продавца под сомнением
Договор купли-продажи будет признан недействительным, если заинтересованные стороны соберут достаточно доказательств, что собственник не до конца осознавал свои действия. Даже если он не имеет подтвержденных психоневрологических диагнозов, наличия некоторых проблем со здоровьем бывает достаточно, чтобы была признана утрата дееспособности в момент подписания договора. Чтобы избежать неприятностей, следует собрать как можно больше сведений о владельце и узнать, не признавался ли он недееспособным, не страдает ли алкоголизмом или наркоманией и не попадал ли в стационар с нарушением мозгового кровообращения или черепно-мозговыми травмами.
Недвижимость оплачивалась материнским капиталом
Приобретение жилья на средства материнского капитала предполагает наделение правами собственности каждого ребенка. Если денежных средств не хватает, и семья берет ипотеку, то владелец сертификата нотариально заверяет согласие на выделение долей детям после закрытия долга перед банком. Без выполнения этого обязательства, сделка может быть аннулирована по исковому обращению от Пенсионного фонда РФ. Если же нарушителям удалось миновать судебный процесс, через несколько лет новые жильцы могут столкнуться с имущественными претензиями от достигших совершеннолетия детей, чьи родители обошли закон.
Консультация юриста
Нет возможности позвонить или отправить письмо? Оставьте заявку. Вы получите устные консультации и профессиональные рекомендации от практикующих юристов и адвокатов. *
Продавец признан банкротом
Серьёзные убытки при покупке недвижимого имущества может принести банкротство предыдущего владельца. Суд вправе не только отменить сделку, но и признать недействительной продажу квартиры, совершенную в течение предыдущих трех лет до получения статуса банкрота.
Надежной защиты от попадания в подобную ситуацию не существует, но в качестве дополнительной страховки следует:
- попросить продавца дать письменные гарантии, что в ближайшие годы банкротство ему не грозит: если такой инцидент произойдёт, разбирательство в суде может завершиться в пользу покупателя;
- не терять бдительность в стремлении сэкономить: если объект продается по слишком низкой цене, такое предложение должно сразу вызвать подозрения;
- предварительно изучить кредитную историю текущего владельца, узнать, не начато ли в его отношении судебное дело, и проверить в открытых источниках, не зарегистрирована ли на него организация, имеющая финансовые трудности.
Покупка недвижимости у потенциального банкрота опасна возможностью остаться не только без жилья, но и без денежных средств. Обычно судебный процесс заканчивается постановлением вернуть квартиру прежнему хозяину, а покупатель, чтобы забрать свои деньги, вынужден ждать, пока не подойдёт его очередь в списке кредиторов.
Не все перечисленные обстоятельства непременно грозят походом в суд. На рынке существует множество приватизированных или доставшихся от родственников квартир, приобретение которых не связано с рисками. Внимательное изучение информации об объекте и его владельце, а также обращение к квалифицированному юристу помогут избежать попадания в неприятную ситуацию.
