Пандемия показала, насколько несовершенно проживание в большом мегаполисе: инфраструктура не заменяет в полной мере права погулять без ущерба для своего здоровья и здоровья окружающих. Постоянно жители мегаполисов, да и просто крупных городов находятся в стрессовом состоянии: либо боятся потревожить покой живущих рядом граждан, либо сами становятся источником конфликтов из-за неумения вести себя в условиях плотного заселения.
А с другой стороны, стало очевидно, что инфраструктура есть только в городах, куда в новые микрорайоны в новостройки (иногда и не только) стремятся уехать жители провинции, чтобы найти достойную работу и иметь возможность дать детям образование.
Поэтому сейчас предлагаем рассмотреть чек лист правил, которых нужно придерживаться, если вы собираетесь приобретать жилье (дом, квартиру) без привлечения надежного риелтора и юридического сопровождения, что в нашей стране по-прежнему дорого для обычного россиянина.
И вот настал тот момент, когда ваша мечта оказалась реализованной на фото одно из объявлений в сети или каталоге агентства недвижимости. Вы собираетесь на показ, ознакомление с имеющимися документами на интересующую вас недвижимость.
Во-первых, требуйте подтвердить права
Прежде всего требуйте от потенциального продавца предоставления выписки из ЕГРН. Только этот документ по закону считается единственным подтверждением наличия права у продавца на недвижимое имущество, права на распоряжение им. Также обязательно обратите внимание, каким числом датирована выписка. Если она старше, чем в один год, то требуйте свежую (или потрудитесь запросить сами в МФЦ). Почему это необходимо? Потому что за год может многое поменяться в отношении числа собственников вещи и вещных прав на нее, могут возникнуть неприятные ограничения, которые умалчивает умышленно продавец, и которые стали причиной скорой продажи недвижимости. Такими обстоятельствами можно считать продажу, дарение и иные сделки с частью имущества, залог в банк, арест, наложенный приставами, судом, сервитут, длительная сдача в аренду.
Выписка из ЕГРН показывает, сколько по времени продавец открыто владеет продаваемой вещью и каковы основания возникновения у него права собственности на жилье.
И если срок владения говорит только о налоговых вычетах и умысле продавца, то основания возникновения и регистрации права расскажут гораздо больше.
Основания возникновения права собственности на недвижимость — показатель законности владения и распоряжения недвижимостью. Основания могут быть весьма и весьма разнообразными: ограничение одно — зафиксированность такого способа приобретения права собственности на недвижимость гражданским законом РФ.
Самое распространенное основание возникновения права собственности на недвижимость в нашей стране — договор купли-продажи. Этот способ с виду полностью отвечает требованиям закона. Однако в нем имеются «подводные камни», например, существенные недостатки квартиры, дома, перепродажа уже неоднократно проданного жилья (грешат мошенники при продаже квартир в новостройках). Также могут возникнуть неприятности, если потом к вам предъявят претензии сособственники и законные наследники, которых не привлекли к продаже жилья.
Сейчас в России действует общее правило, что добросовестный приобретатель прав, так как изначально был введен в заблуждение. Однако на практике данная норма не всегда находит свое отражение при вынесении судебных решений. Впоследствии после покупки новый собственник может столкнуться с неприятными проблемами: от ареста недвижимости — до выселения из нее, потерю денежных средств и нервов.
Есть вопросы? Свяжитесь с нами!
У вас похожая проблема, но возникли вопросы?
Просто позвоните или напишите нам. Задайте свой вопрос конфиденциально.
Второе распространенное в России основание — передача имущества.
Необходимо выяснять наследник получил дом, квартиру по закону или по завещанию. Оба способа также не гарантируют юридической прозрачности. При наследовании по завещанию нотариус может его правильно составить в соответствии с волей умершего. А вот учесть всех наследников не всегда реально при составлении завещания.
При наследовании по закону также есть неприятные моменты: возможно, что при разделе наследственной массы не были учтены интересы несовершеннолетних наследников, кто-то пропустил срок для принятия наследства по уважительным причинам и впоследствии намерено пойдет в суд восстанавливать свои законные права.
Отдельная головная боль при наследовании по закону — обязательные наследники, то есть такие, что получили бы долю в любом случае. Их перечень есть в ГК РФ. Они могут пропустить срок, но, доказав уважительность своего промедления, вполне станут законными владельцами интересующего вас объекта недвижимости.
Популярен договор приватизации и решения суда о приватизации, также являющийся основанием для регистрации права собственности лица в ЕГРН. И в случае судебного решения еще можно удостовериться в законности. В случае договора — есть опасность, что в собственность квартира (дом) были переданы неправомочным субъектом, что также влечет последующую отмену договора (и даже пересмотра судебного решения), потерей жилья и денег.
Если право собственности было оформлено до 2015 года, то документом, подтверждающим данный факт считается свидетельство о регистрации права собственности. Однако свежая выписка все-таки надежнее.
Третье заблуждение – отсутствие проблем у продавца
Перед покупкой жилья не помешает проверить экономический и юридический статус продавца на предмет его банкротства, долгов перед ФССП, неоплаченных и имеющихся больших кредитных обязательствах, его кредитную историю (сейчас повсеместно можно найти в сети интернет). Лучше всего такую проверку начать с изучения кандидатуры продавца в федеральном реестре банкротства физических лиц. Это нужно для того, чтобы сразу трезво оценивать риски покупки имущества у человека, признанного неплатежеспособным в установленном законом порядке. Ведь управляющий или кредиторы вашего продавца смогут в суде при необходимости оспорить сделку, и тогда вы останетесь без желанной покупки, денег, что совершенно не вписывается в планы рядового покупателя недвижимости. У нас в стране покупка недвижимости не обыденное дело.
При приобретении дома с земельным участком или просто земли под строительство дачи вашей мечты стоит также не терять бдительность. Здесь вам помимо выписки из ЕГРН понадобится еще и план межевания (установления границ участка на кадастровом плане), кадастровый паспорт участка с указанием присвоенного ему номера. Также посмотрите, чтобы на этом плане были отмечены постройки: дом и хозяйственные строения.
Всегда при сомнениях лучше проконсультируйтесь у юриста по недвижимости.
