Договор найма комнаты должен быть составлен в письменной форме и содержать описание комнаты, размер и порядок внесения платы, срок найма и иные условия. Договор не может быть заключен на срок свыше пяти лет.
Условия договора
По договору найма собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить такое помещение другой стороне (нанимателю) за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Объектом договора найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе изолированная комната в квартире (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
- Обратите внимание! Если квартира находится в долевой собственности, сдать внаем комнату в ней можно при наличии согласия других сособственников квартиры (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ; Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2013 N 5-КГ13-101).
Есть вопросы? Свяжитесь с нами!
У вас похожая проблема, но возникли вопросы?
Просто позвоните или напишите нам. Задайте свой вопрос конфиденциально.
При составлении договора найма обратите внимание на следующие моменты.
- В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить сдаваемую внаем комнату (адрес жилого помещения, его кадастровый номер, площадь комнаты), а также размер и порядок внесения платы за нее (п. 1 ст. 432, п. п. 1, 3 ст. 682 ГК РФ).
- Часто в договоре предусматривается также внесение нанимателем платы за потребленные коммунальные услуги (в частности, за горячую и холодную воду, электроэнергию, газ).
- Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
- Если договор найма заключается на срок более года, в нем должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем (п. 2 ст. 677, п. 2 ст. 683 ГК РФ).
- Если комната сдается внаем с мебелью или иным имуществом, находящимся в ней или в квартире (например, бытовой техникой), рекомендуем отразить в договоре перечень и состояние такого имущества, а также определить ответственность за его сохранность (п. 4 ст. 421, ст. 678 ГК РФ).
- Целесообразно включить в договор условие об обеспечительном платеже, который вносится нанимателем в целях обеспечения исполнения им обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора. При отсутствии таких нарушений по окончании срока договора платеж возвращается нанимателю или засчитывается в качестве платы за последний месяц (п. 1 ст. 307.1, п. п. 1, 2 ст. 381.1, п. 1 ст. 393, п. 1 ст. 401 ГК РФ).
- Можно предусмотреть в договоре условие о распределении между нанимателем и наймодателем обязанностей и расходов по проведению капитального и текущего ремонта (ст. 681 ГК РФ).
- Имеет смысл включить в договор условие об обеспечении наймодателю свободного доступа в комнату для проверки ее надлежащего использования нанимателем и оговорить периодичность такого контроля.
Консультация юриста
Нет возможности позвонить или отправить письмо? Оставьте заявку. Вы получите устные консультации и профессиональные рекомендации от практикующих юристов и адвокатов. *
Подготовка и проверка документов
Комната может принадлежать наймодателю, в частности, на основании договора купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельства о праве на наследство, решения суда, соглашения о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности и т.д. (ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
С 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на объект недвижимости удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), выданной Росреестром (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Следует запросить у наймодателя или получить самостоятельно в Росреестре выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на комнату, удостоверяющую, кто на данный момент является ее собственником, на основании какого документа и нет ли каких-либо ограничений или обременений, препятствующих заключению договора найма. Такая выписка предоставляется любому заинтересованному лицу за плату (ч. 1, 7 ст. 62, ч. 2 ст. 63 Закона N 218-ФЗ).
Если по договору найма наниматель обязуется вносить плату за коммунальные услуги, рекомендуем запросить у него документы, подтверждающие отсутствие задолженности по их оплате (ст. 678 ГК РФ).
Заключение договора
Договор найма должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).
Подписать договор от имени наймодателя или нанимателя могут уполномоченные ими представители при наличии нотариально удостоверенной доверенности на это (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).
Ограничение (обременение) права собственности наймодателя по договору найма, заключенному на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).
